L’évaluation d’un terrain, à l’instar de l’évaluation d’une propriété, passe par les mains d’un évaluateur immobilier , une personnalité désignée et expérimentée, souvent mandatée par des banques ou des particuliers pour établir la valeur du terrain, en vue d’une vente. L’évaluation du terrain se fera alors par étapes, en commençant par la mesure de la surface et en terminant par l’estimation de la valeur. La mesure, comme le dit la nomenclature elle-même, est obtenue en calculant objectivement la superficie totale du terrain à évaluer. L’évaluation, en revanche, découle d’une série de considérations relatives au loyer cadastral, à la taille et aux éléments accessoires. Il n’est donc pas facile d’évaluer correctement les terrains et des paramètres spécifiques doivent être respectés ; mais comment cela fonctionne-t-il exactement ?
Comment évaluer un terrain : le type
Avant de procéder à l’ évaluation d’un terrain , il est nécessaire d’en comprendre la nature. L’évaluation, en fait, dépend strictement des caractéristiques du terrain, qui peuvent être distinguées par type.
En général, le type de terrain est donc indiqué dans l’acte ou dans les données cadastrales. Les types que l’on peut trouver sont donc résumés par caractéristiques :
- Terrains avec construction : c’est-à-dire avec des constructions de diverses natures telles que des maisons, des appartements ou des locaux.
- Constructible : sur lequel on peut construire
- Agricole : sur lequel seule une activité agricole peut être exercée, comme la culture, la sylviculture, l’élevage.
- Terrain équipé : équipé de raccordements aux égouts, eau, électricité, gaz.
- Terrain viabilisé : équipé de plusieurs voies d’accès
En tout état de cause, les évaluations sont beaucoup plus demandées pour deux cas spécifiques, à savoir les terrains à bâtir et les terres agricoles.
Évaluation d’un terrain à bâtir
Un terrain à bâtir , par définition, est une parcelle de terrain sur laquelle il est possible de construire et de supporter le poids du bâtiment lui-même. Dans le même temps, un terrain à bâtir doit donc également être un terrain viabilisé.
L’évaluation d’un terrain à bâtir est très importante lors de l’achat ou de la vente, car elle définit bien le potentiel à long terme du terrain en vue d’une construction imminente. Les facteurs à prendre en compte lors de l’évaluation d’un terrain à bâtir sont les suivants :
- La superficie totale de la parcelle
- La valeur de la parcelle par mètre carré
- L’indice de constructibilité
- La valeur marchande du bâtiment par mètre carré
- La valeur totale du bâtiment
L’incidence du prix des terrains
Tous ces facteurs doivent ensuite être calculés (ou déduits), puis soumis à une formule mathématique simple. L’ évaluation d’un terrain à bâtir commence donc par le calcul de la valeur totale de l’immeuble, qui est obtenue selon la formule :
Valeur totale du bâtiment = superficie du terrain x indice de constructibilité x valeur marchande du bâtiment par mètre carré
L’indice de construction, dans ce cas, est une valeur particulièrement décisive, car il détermine combien de mètres cubes peuvent être construits par mètre carré. À ce stade, pour obtenir la valeur de l’ensemble du terrain par mètre carré, la formule est la suivante :
Valeur du terrain = (valeur totale du bâtiment x incidence du prix) / indice de constructibilité
